Uthyrning av egen bostad 2026: Den kompletta guiden till regler och skatt
Publicerad: 10 februari 2026
Funderar du på att tjäna extra pengar genom uthyrning av egen bostad? Oavsett om du ska hyra ut en villa, en bostadsrätt eller ett Attefallshus finns det snåriga regler kring hyressättning, skatt och besittningsskydd som du måste känna till för att undvika kostsamma tvister 2026.
Snabb sammanfattning
- Hyressättning: För ägda bostäder gäller ”kostnadsbaserad hyra”, medan hyresrätter följer ”bruksvärdesprincipen”.
- Skatt: Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kr per år innan skatt på 20 % tillämpas.
- Tillstånd: Hyr du ut en bostadsrätt eller hyresrätt krävs alltid skriftligt godkännande från styrelsen eller hyresvärden.
- Besittningsskydd: Vid uthyrning av egenägd bostad enligt privatuthyrningslagen får hyresgästen i regel inget besittningsskydd.
Vilken lag gäller för din uthyrning?
Det första du måste identifiera är vilken lagstiftning som styr din uthyrning. Detta avgör nämligen hur mycket hyra du får ta ut och vilket skydd din hyresgäst har.
| Bostadstyp | Lagstiftning | Hyressättningsmodell |
|---|---|---|
| Bostadsrätt, Villa, Ägarlägenhet | Privatuthyrningslagen (2012:978) | Kostnadsbaserad hyra |
| Hyresrätt (Andrahandsuthyrning) | Hyreslagen (Jordabalken kap 12) | Bruksvärdeshyra |
| Uthyrning av flera bostäder | Hyreslagen (från bostad nr 2) | Bruksvärdeshyra |
Så räknar du ut en skälig hyra 2026
När det gäller uthyrning av egen bostad som du själv äger, har du större frihet att sätta hyran än vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt. Hyran ska vara ”skälig”, vilket innebär att den inte får påtagligt överstiga summan av dina kapitalkostnader och driftskostnader.
1. Kapitalkostnad
Detta är en fiktiv kostnad baserad på bostadens marknadsvärde, inte dina faktiska lån. Du får räkna med en skälig avkastningsränta (ofta ca 2 % över Riksbankens styrränta).
Formel: Marknadsvärde x (Referensränta + 2 %) / 12 månader.
2. Driftskostnader
Här inkluderar du faktiska utgifter som:
- Månadsavgift till BRF (exklusive den del som går till amortering).
- El, vatten, värme och bredband.
- Slitage av möbler (om bostaden hyrs ut möblerad, vanligtvis 10–15 % pålägg).
Skatteregler för uthyrning 2026
Skatteverket erbjuder generösa avdrag vid uthyrning av privatbostad. Du beskattas endast för den del av hyresinkomsten som överstiger avdragen, och skattesatsen är 30 % på överskottet (vilket i praktiken ofta blir 20 % av totalen pga avdragen).
- Schablonavdrag: 40 000 kr per år och bostad.
- Bostadsrätt: Du får dra av den del av årsavgiften som motsvarar den uthyrda delen.
- Villa: Du får utöver schablonavdraget dra av 20 % av hyresinkomsten för att täcka driftskostnader.
”Exempel: Hyr du ut din villa för 100 000 kr under 2026. Du drar av 40 000 kr (schablon) och 20 000 kr (20 % av hyran). Kvar står 40 000 kr som beskattas med 30 %. Din skatt blir 12 000 kr.”
Vikten av tillstånd och avtal
Att hyra ut utan tillstånd kallas ”otillåten andrahandsuthyrning” och kan leda till att du förlorar din bostadsrätt eller blir uppsagd från din hyresrätt.
Sök tillstånd i god tid
Du behöver ett ”beaktansvärt skäl” för att hyra ut din bostadsrätt eller hyresrätt. Exempel på giltiga skäl inkluderar:
- Provbo med sambo.
- Studier eller arbete på annan ort.
- Längre utlandsvistelse.
- Sjukdom.
Checklista för en trygg uthyrning
- Skriftligt avtal: Använd en juridiskt korrekt mall. Specificera hyrestid, uppsägningstid och vad som ingår.
- Besiktningsprotokoll: Gå igenom bostaden tillsammans med hyresgästen och dokumentera skador med foto/video.
- Inventarielista: Om du hyr ut möblerat, lista allt från soffor till teskedar.
- Försäkring: Kontakta ditt försäkringsbolag. Din vanliga hemförsäkring täcker sällan skador orsakade av en hyresgäst. Ett tillägg för uthyrning krävs ofta.
- Deposition: Ta ut en deposition (vanligtvis 1–2 månadshyror) som säkerhet för obetalda hyror eller skador.
Vanliga frågor och svar
Behöver jag betala skatt från första kronan?
Nej, tack vare schablonavdraget på 40 000 kr per år kan du hyra ut skattefritt upp till det beloppet (plus eventuella extra avdrag för avgift/omkostnader).
Vad händer om hyresgästen vägrar flytta?
Vid uthyrning av egen ägd bostad (privatuthyrningslagen) har hyresgästen inget besittningsskydd. Om de vägrar flytta får du ansöka om handräckning hos Kronofogden. Du får aldrig byta lås eller kasta ut någon själv.
Hur lång uppsägningstid gäller?
Enligt privatuthyrningslagen har hyresvärden 3 månaders uppsägningstid, medan hyresgästen endast har 1 månads uppsägningstid, oavsett vad som står i avtalet (om avtalet inte är mer förmånligt för hyresgästen).
Får jag ta extra betalt för el och internet?
Ja, du får ta betalt för dina faktiska kostnader. Det rekommenderas att specificera dessa i hyresavtalet eller ha dem som schablonbelopp baserat på genomsnittlig förbrukning.
Måste jag registrera mig som hyresvärd?
Nej, för privat uthyrning av den egna bostaden krävs ingen registrering, men du måste deklarera inkomsten i din årliga inkomstdeklaration till Skatteverket.
