Lagen om uthyrning av egen bostad – Regler & Hyra (Guide 2026)
Publicerad: 9 februari 2026
Ska du hyra ut din bostadsrätt, din villa eller en ägarlägenhet i andra hand? Då gäller helt andra spelregler än om du hyr ut en hyresrätt. Här gäller ”Lagen om uthyrning av egen bostad” (även kallad Privatuthyrningslagen) – en lag som ger dig som uthyrare betydligt större frihet att sätta hyran.
Här på Hittabostad.se reder vi ut vad lagen innebär, hur du räknar fram en laglig hyra och vilka fällor du ska undvika.
Vad är Lagen om uthyrning av egen bostad?
Lagen infördes 2013 för att få fler privatpersoner att våga hyra ut sina bostäder. Den gäller när du hyr ut en bostad som du själv äger direkt till en annan privatperson. Lagen gäller alltså för:
- Bostadsrätt
- Villa / Radhus
- Ägarlägenhet
VIKTIGT: Lagen gäller INTE hyresrätter!
Hyr du ut en vanlig hyresrätt i andra hand? Då gäller Hyreslagen (Jordabalken 12 kap). Då får du inte göra något påslag på hyran förutom för möbler (max 15 %). Blandar du ihop lagarna riskerar du att bli återbetalningsskyldig.
Så sätter du hyran (Kostnadsbaserad hyra)
Det absolut bästa med denna lag för dig som uthyrare är att du får ta ut en kostnadsbaserad hyra. Det betyder att hyran inte baseras på vad grannen betalar (bruksvärde), utan på vad bostaden är värd och vad den kostar i drift.
Du får ta betalt för två saker:
- Driftkostnader: Avgift till föreningen, el, bredband, slitage på möbler etc.
- Kapitalkostnad: En ”ränta” på bostadens marknadsvärde.
Räkneexempel: Så mycket får du ta betalt
Många tror att man bara får ta betalt för sina faktiska bolåneräntor. Det är fel. Du får räkna på en skälig avkastningsränta (ofta Riksbankens referensränta + ca 2 %) på bostadens marknadsvärde, oavsett om du har lån eller inte.
Exempel för en bostadsrätt värderad till 3 000 000 kr med en avgift på 4 000 kr/mån:
| Post | Uträkning | Kostnad / mån |
|---|---|---|
| Kapitalkostnad (T.ex. 4% ränta på 3 milj) |
(3 000 000 x 0,04) / 12 | 10 000 kr |
| Drift (Avgift + El) | 4 000 kr + 500 kr | 4 500 kr |
| TOTAL TILLÅTEN HYRA | 14 500 kr / mån |
Obs: Räntesatsen i exemplet är en uppskattning. Kontrollera aktuell referensränta.
Vad händer om jag tar för mycket hyra?
Om hyresgästen anser att hyran är oskälig kan de vända sig till Hyresnämnden. Om nämnden håller med hyresgästen tvingas du sänka hyran framöver.
Men – och detta är en stor skillnad mot vanliga hyresrätter – du blir inte återbetalningsskyldig för den tid som passerat. Du behöver alltså inte betala tillbaka överhyra retroaktivt.
Ingen besittningsskydd – en trygghet för dig
En annan viktig del i lagen om uthyrning av egen bostad är att hyresgästen inte får besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen aldrig kan kräva att få bo kvar mot din vilja efter att avtalstiden löpt ut, oavsett hur länge de bott där.
Detta gör det tryggt för dig att hyra ut din villa eller lägenhet under en period då du exempelvis ska provbo sambo eller arbeta utomlands.
Uppsägningstid: Fördel hyresgästen
Reglerna för uppsägning är tvingande till hyresgästens fördel:
- Hyresgästen: Har alltid rätt till 1 månads uppsägningstid (även om ni skrivit 3 månader i kontraktet).
- Du som hyresvärd: Måste ge 3 månaders uppsägningstid.
Undantaget: Om du hyr ut flera bostäder
Här är en fälla många missar. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller bara för den första bostaden du hyr ut.
Om du äger två lägenheter och hyr ut båda, gäller lagen bara för den första uthyrningen. Den andra bostaden anses då ingå i en näringsverksamhet och faller under den vanliga Hyreslagen (med striktare regler för hyra och besittningsskydd).
Sammanfattning
Ska du hyra ut din privatägda bostad? Grattis, reglerna är på din sida.
- Du får ta ut en marknadsmässig hyra (kapitalkostnad + drift).
- Du riskerar inte att hyresgästen får besittningsrätt.
- Kom ihåg att skriva ett tydligt avtal.
Redo att lägga ut din bostad? På Hittabostad.se når du tusentals trygga bostadssökande direkt.
